Idee hinter Bausparen
Wegen der großen Wohnungsnot im 20. Jahrhundert kam die Bausparidee auf. Vieler Sparer sammeln Kapital an, um zinsgünstige und langfristige Wohnbaudarlehen vergeben zu können. Neben Wohnraumfinanzierungen kamen noch die Bereiche Pflege und Bildung hinzu für die Bauspardarlehen aufgenommen werden können.
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Ansparvertrag vs. Bauspardarlehen
Wenn umgangssprachlich vom Bausparer gesprochen wird, so wird ein Ansparvertrag gemeint. Mit einem Ansparvertrag gelingt erst der Anspruch auf ein Bauspardarlehen. Grundsätzlich ist ein Bauspardarlehen ohne vorherige Sparperiode nicht möglich, jedoch bieten die Banken hierfür auch eine Zwischenfinanzierung an, bis das tatsächliche Bauspardarlehen auch ausbezahlt werden kann. Die Eckpunkte eines Bauspardarlehens sind:
- Darlehen Höhe: pro Person max. 240.000 Euro (max. 480.000 Euro bei 2 Personen), wenn Darlehen grundbürgerlich besichert ist, sonst nur max. 35.000 Euro pro Person.
- Zinsen: Die Zinsen haben eine gesetzliche Obergrenze von 6 % und so wird das Bauspardarlehen in Zeiten höherer Zinsen besonders attraktiv. Oftmals gibt es auch eine Untergrenze die mit 1,25 % angegeben wird. Damit gibt es eine Zinsbandbreite von 1,25 bis 6,00 %.
- Laufzeit: Die maximale Laufzeit eines Bauspardarlehens beträgt 35 Jahre.
- Rückzahlung und Tilgung: Über die gesamte Laufzeit gibt es gleichbleibende Annuitäten, die Rate bleibt also gleich hoch.
- Besicherung: Grundbürgerliche Besicherung, sonst deutlich niedrigeres maximales Darlehen (max. 35.000 Euro)
3,3 Millionen Bausparverträge bei 4 Bausparkassen
Mit Stand 2022 gab es in Österreich 3,3 Millionen Bausparverträge, die Tendenz der letzten Jahre: Stark abnehmend. Der Bausparverband sah aber im letzten Quartal 2022 die große Trendwende und ist für das Jahr 2023 zuversichtlich, dass die Anzahl der Bausparverträge das erste Mal seit über 10 Jahren wieder steigt.
In Österreich gibt es die folgenden vier Bausparkassen. Diese vertreiben direkt über das Netz bzw. vor allem über Banken oder Vertretern.
- s-Bausparkasse
- Raiffeisen Bausparkasse
- Wüstenrot Bausparkasse
- Start:Bausparkasse
Prämissen Bausparer Ansparphase
- eine Laufzeit von 6 Jahren
- maximaler prämienbegünstigter Einzahlungsbetrag von 100 Euro monatlich bzw. 1200 Euro jährlich, Mindestprämie 1,5 %, Maximalprämie 4,0 %
- Jeder Deviseninländer kann einen prämienbegünstigten Bausparvertrag abschließen. Das ist jede natürliche Person, die in Österreich ihren ordentlichen Wohnsitz hat und in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig ist.
- Bei Abschluss für ein minderjähriges Kind muss ein gesetzlicher Vertreter (Vormund) angeführt sein, der den Antrag auch unterfertigen muss. Ausnahme: 14 bis 18-jährige mit eigenem Einkommen.
Rendite des Bausparers?
Was treibt die Rendite des Bausparers? Was vermindert die Rendite des Bausparers? Der Bausparer ist relativ leicht zu durchschauen:
- + Zinsen
- + Staatliche Bausparprämie
- – Kontoführungskosten
- – Evtl. vorzeitige Auflösungskosten
Zinsen
Die Zinsen können beim Bausparer variabel oder fix sein. In den letzten Jahren haben sich die variablen Zinsen eher durchgesetzt.
Viele Bausparkassen bieten einen höheren Einstiegszinssatz im 1. Jahr an, der danach weiter variabel verzinst wird für die weitere Laufzeit.
Die folgende Tabelle bietet einen Überblick über die aktuellen Zinssätze der verschiedenen Bausparkassen bzw. deren Tarife.
| Bausparkasse | Tarif | Einstiegszinssatz | Zinsbandbreite |
| s-Bausparkasse | s Flex Bausparen | 3,00 % | 0,10 – 4,25 % |
| s-Bausparkasse | s Plan Bausparen | 1,00 % | 1 bzw. 1,5 % (Einmalige Einzahlung) |
| Raiffeisen Bausparen | Klassisches Bausparen | 3,25 % | 0,75 – 4,00 % |
| Raiffeisen Bausparen | MixZins Bausparen | 2,75 % | 0,75 – 4,00 % |
| Raiffeisen Bausparen | Relax Bausparen | 2,75 % | 2,75 % |
| Wüstenrot | Flexibles Bausparen | 3,00 % | 0,10–4,00 % |
| Wüstenrot | Smart Bausparen | 0,60 % | 0,60;1,50 ab 7. Jahr Prämie 43,20 6. Jahr Prämie: 180,00 10. Jahr |
| Start:Bausparkasse | Klassisches start:bausparen | 1,5 % | 0,01–4,00 % |
Viele der Tarife sind variabel verzinst und die vier Bausparkassen in Österreich haben auch alle unterschiedliche Regeln, wie der variable Zinssatz errechnet wird. Alle vier Bausparkassen verwenden als Referenzzinssatz den 12-Monats-EURIBOR, doch ist der Zeitpunkt und die Berechnung unterschiedlich. Hier eine Gegenüberstellung der unterschiedlichen Berechnungsformeln:
| s-Bausparkasse | 80 % des Wertes des 12-Monats-Euribor für den Stichtag 15. November (bzw. für den folgenden Banktag) des Berechnungsjahres wird um 100 Basispunkte vermindert und auf Zehntel-Prozentpunkte kaufmännisch auf- oder abgerundet. |
| Raiffeisen Bausparen | 12-Monats EURIBOR des 27. des der jeweiligen Zinssatzperiode unmittelbar vorgehenden Monats, abzüglich 1,25 Prozentpunkte und auf volle Zehntelprozentpunkte kaufmännisch auf- bzw. abgerundet. Ist dieser 27. kein Bankarbeitstag, ist für die Berechnung des Zinssatzes der 12-Monats-EURIBOR des dem 27. unmittelbar vorgehenden Bankarbeitstages heranzuziehen. |
| Wüstenrot | Anpassung zu Beginn des Kalenderjahres mit Referenzzinssatz 12-Monats-EURIBOR abzüglich 1,3 Prozentpunkte, auf Basis des Mittelwerts der letzten 3 Bankarbeitstage im November des vorangegangen Jahres. |
| Start:Bausparkasse | 80 % des 12-Monats-Euribors (Stichtag letzter Bankarbeitstag im November) abzgl. 1,0 Prozentpunkte, kaufmännische Rundung auf 2 Dezimalstellen |
Wird der 12-Monats-EURIBOR Wert des 17.3.2023 als relevanter Wert für eine Simulation verwendet um herauszufinden, wie es denn mit der variablen Verzinsung der unterschiedlichen Bausparkassen im Jahr 2024 weiter gehen würde, so kommt folgendes Ergebnis heraus bei dem 12M EURIBOR Wert von 3,38 % zum 17.3.:
| 17.3.2023 12M Euribor | 3,38 % |
| s-Bausparkasse | 1,70 % |
| Raiffeisen Bausparen | 2,10 % |
| Wüstenrot | 2,08 % |
| Start:Bausparkasse | 1,70 % |
In diesem Simulationsfall schneidet die Raiffeisen Bausparkasse mit 2,1 % am höchsten ab, während die s-Bausparkasse und die Start-Bausparkasse nur 1,70 % an Zinsen in Aussicht stellen.
Bausparprämie
Die Bausparprämie wird vom Staat gezahlt und soll die Bausparer für die Bausparleistung honorieren. Maximal werden jährliche Ansparleistungen von bis zu 1.200 Euro mit der Bausparprämie honoriert. In den letzten Jahren lag diese Bausparprämie bei 1,5 % der Ansparleistung. Diese Bausparprämie ist KESt-frei und wird also brutto für netto gutgeschrieben. Bei einer jährlichen Ansparleistung von 1.200 Euro entsprechen 1,5 % Bausparprämie 18,00 Euro die jährlich in den ersten Tagen des darauf folgenden Jahres gutgeschrieben werden am Kontoauszug.
Kontoführungskosten
Die Kontoführungskosten fallen jährlich an. Alle Bausparkassen, bis auf anscheinend Wüstenrot, verrechnen die Kontoführungsgebühr 6x im Laufe des Bausparers, Wüstenrot hingegen 7x. Die Kosten je Jahr belaufen sich auf 6,97 Euro bis 12,00 Euro.
- s-Bausparkasse: 7,68 Euro
- Raiffeisen Bausparkasse: 6,97 Euro
- Wüstenrot Bausparkasse: 10,37 Euro
- Start:Bausparkasse: 12,00 Euro
Wie wird die Bausparprämie errechnet?
Der § 108 des EStG regelt die Berechnung der Bausparprämie für das jeweilige Jahr:
(1) Leistet ein unbeschränkt Steuerpflichtiger (§ 1 Abs. 2) Beiträge an eine Bausparkasse, die ihre Geschäftsleitung oder ihren Sitz im Inland hat, so wird ihm auf Antrag Einkommensteuer (Lohnsteuer) erstattet. Die Erstattung erfolgt mit einem Pauschbetrag, der sich nach einem Prozentsatz der im jeweiligen Kalenderjahr geleisteten Beiträge bemißt. Dieser Prozentsatz wird in dem diesem Kalenderjahr vorangehenden Berechnungsjahr wie folgt ermittelt:
- Der Durchschnitt der von der Oesterreichischen Nationalbank veröffentlichten Umlaufgewichteten Durchschnittsrendite für Bundesanleihen (Periodendurchschnitte) oder einer entsprechenden Nachfolgetabelle für den Zeitraum vom 1. Oktober des Vorjahres bis zum 30. September des Berechnungsjahres wird um 25% vermindert und um 0,8 erhöht.
- Der sich nach Z 1 ergebende Prozentsatz ist zu halbieren und auf halbe Prozentpunkte auf- oder abzurunden. Er darf nicht weniger als 1,5 und nicht mehr als 4 betragen.
Die aktuellen Werte der UDRB können auf der Website der Nationalbank eingesehen werden.
Angenommen der durchschnittliche Wert liegt im oben angegebenen Zeitraum bei 2,5 % dann sind davon 25 % abzuziehen und 0,8 hinzuzählen. Das sind dann 2,675 %. Dieser Prozentsatz ist dann zu halbieren = 1,3375 – danach noch auf- bzw. abrunden… in diesem Fall abrunden, es zählt aber dann die Untergrenze von 1,5 % der Bausparprämie.
Rendite Bausparer mit variabler Verzinsung
Wie fällt die Berechnung aus, natürlich OHNE GEWÄHR, wenn bei den variablen Tarifen der Einstiegszinssatz, die oben verwendeten simulierten variablen Zinsen verwendet, eine jährliche staatliche Prämie von 18 Euro fix verwendet und die Kontoführungsgebühren der jeweiligen Bausparkasse? Die Berechnung wurde nicht komplex gestaltet und so wurde angenommen, dass im selben Jahr die staatliche Prämie als auch die Kontoführungsgebühren abgebucht werden. Ebenso der Einzahlungszeitpunkt wurde mit Beginn des Jahres zum 1.1. angenommen. Die Realität weicht hiervon ab und dadurch verändert sich die Berechnung des Ergebnisses natürlich. Auch ist zu Bedenken, dass beim variablen Zins die Zukunft ungewiss ist, so wie auch die staatliche Prämie, die sich wie oben dargestellt, nach dem jeweiligen allgemeinen Zinsniveau ändert.
In der unten angeführten Tabelle macht das MixZins Bausparen von Raiffeisen den besten Eindruck, weil hier in der ersten Hälfte fixe, hohe Zinsen angeboten werden mit 2,75 %. Aber auch das klassische Bausparen ist hier attraktiv. Am wenigsten attraktiv erscheinen das Angebot der s-Bausparkasse als auch der Start:Bausparkasse mit rund 500 Euro Ertrag über 6 Jahre. Das entspricht einer Brutto-Verzinsung von ca. 1,1 %. Bei diesen beiden Bausparkassen gibt es jedoch Boni für einen Abschluss, siehe Beitrag unter der Tabelle.
Rechenbeispiel: s Flex Bausparen: 1.200 Euro Rate * 3 % Anfangszins + 18,00 Euro Prämie – 7,68 Euro Kontoführungskosten im 1. Jahr = 46,32 Euro
| s-Bausparkasse | Raiffeisen Bausparen | Raiffeisen Bausparen | Wüstenrot | Start:Bausparkasse | ||
| Verzinsung | Variabel | Variabel | Variabel+Fix | Variabel | Variabel | |
| Jahr | Ratensumme | s Flex Bausparen | Klassisches Bausparen | MixZins Bausparen | Flexibles Bausparen | Klassisches start:bausparen |
| 1 | 1.200,00 € | 46,32 € | 49,32 € | 43,32 € | 46,32 € | 28,32 € |
| 2 | 2.400,00 € | 51,12 € | 60,72 € | 76,32 € | 60,24 € | 51,12 € |
| 3 | 3.600,00 € | 71,52 € | 85,92 € | 109,32 € | 85,20 € | 71,52 € |
| 4 | 4.800,00 € | 91,92 € | 111,12 € | 111,12 € | 110,16 € | 91,92 € |
| 5 | 6.000,00 € | 112,32 € | 136,32 € | 136,32 € | 135,12 € | 112,32 € |
| 6 | 7.200,00 € | 132,72 € | 161,52 € | 161,52 € | 160,08 € | 132,72 € |
| Ablauf Ertrag | 505,92 € | 604,92 € | 637,92 € | 597,12 € | 487,92 € | |
| Summe | 7.705,92€ | 7.804,92€ | 7.837,92€ | 7.797,12€ | 7.687,92€ | |
| Entspricht % p.a. | 1,138 | 1,354 | 1,425 | 1,337 | 1,099 |
Achtung, Aktionsboni!: Die s-Bausparkasse hat im Moment eine 20,00 Euro Online Bonus Aktion und bei der Start:Bausparkasse einen 100,00 Euro Frühlingsbonus. Bei einem Einmalerlag von mindestens 5.000 Euro gibt es bei der Start:Bausparkasse einen weiteren Bonus in der höhe von je 30,00 Euro vor KESt für jede angefangenen 1.000 Euro – das sind maximal 210,00 Euro am Ende der Laufzeit gutgeschrieben, sind 157,50 Euro – also insgesamt ein Bonus von 257,50 Euro bei der Start:Bausparkasse. Damit hätte wohl die Start:Bausparkasse das attraktivste Angebot unter Berücksichtigung der Aktionen.
Rendite Bausparer mit fixer Verzinsung
Die Bausparkassen bieten auch fixe Verzinsungen an, doch macht es hier den Anschein als ob die Bausparkassen teilweise noch nicht im neuen Zinsumfeld angekommen sind. So bietet die s-Bausparkasse hier noch einen Fixzins in der Höhe von 1,00 % vor Kapitalertragsteuer an. Auch Wüstenrot bietet nur 0,60 % p.a. und am Ende der Laufzeit nochmals einen Extra-Bonus von 43,20 Euro. Es kommt in Summe aber wenig heraus. Das ist nicht mehr zeitgemäß. Am interessantesten erscheint das Relax Bausparen von Raiffeisen mit 2,75 % über die gesamte Laufzeit. Am Ende schauen hier ca. 1.340 Euro heraus. Das entspricht einer Bruttoverzinsung von fast 2,9 %. Wermutstropfen: Es muss hier ein Einmalerlag her und ist daher eher etwas besonderes.
| s-Bausparkasse | Raiffeisen Bausparen | Raiffeisen Bausparen | Wüstenrot | ||
| Verzinsung | Fix | Variabel+Fix | Fix | Fix | |
| Jahr | Ratensumme | s Plan Bausparen | MixZins Bausparen | Relax Bausparen | Smart Bausparen |
| 1 | 1.200,00 € | 22,32 € | 43,32 € | 17,52 € | |
| 2 | 2.400,00 € | 34,32 € | 76,32 € | 24,72 € | |
| 3 | 3.600,00 € | 46,32 € | 109,32 € | 31,92 € | |
| 4 | 4.800,00 € | 58,32 € | 111,12 € | 39,12 € | |
| 5 | 6.000,00 € | 70,32 € | 136,32 € | 46,32 € | |
| 6 | 7.200,00 € | 82,32 € | 161,52 € | 1.338,91 € | 53,52 € |
| Ablauf | 313,92 € | 637,92 € | 1.338,91 € | 213,12 € | |
| Summe | 7.513,92 € | 7.837,92 € | 8.538,91 € | 7.456,32 € | |
| Entspricht % p.a. | 0,714 | 1,425 | 2,883 | 0,585 |
Alternativen
Ist das nun ein guter Zinssatz? Je nach Rechnung. Die staatliche Prämie sieht verheißungsvoll aus, die variablen Formeln für den Zins ebenso. Doch zeigt sich, wenn das Kapital bereits vorhanden ist und dieses einmalig als Festgeld über 60 Monate, 5 Jahre, investiert wird, so sind bei der Raiffeisenbank Wels sogar bis zu 4 % brutto, 3,00 % netto erreichbar. Bei einer Laufzeit über 6 Jahre sind es dann noch 3,75 % vor Steuern, also 2,81 % nach Steuern. Hier kann kein Bausparer mithalten, auch unter Berücksichtigung der staatlichen Prämie.
Selbst wenn keine Einmalanlage möglich ist, so ist der Sparplan der Denizbank mit 1,8 % über 6 Jahre noch immer vorteilhafter. Für laufende Einzahlungen gibt es leider wenige Angebote am Markt, die Denizbank ist eine der wenigen Banken.
Dazu kommen auch noch komplexe Strukturen bei einer vorzeitigen Auflösung des Bausparers und andere Formalitäten.
Vorteil ist beim Bausparer, dass sich hier die Sparzinsen auch nach oben anpassen können, auch die staatliche Prämie geht nach oben, wenn das allgemeine Zinsniveau steigt.
Vorzeitige Kündigung
Ist eine vorzeitige Kündigung möglich bei einem Bausparvertrag? Ja, das ist auch möglich trotz der 6jährigen Bindung, doch es wird ein teures Unterfangen, denn die Bausparkassen lassen sich eine vorzeitige Kündigung teuer bezahlen.
| s-Bausparkasse | Die Kündigungsspesen betragen das 1,5-Fache des zu Vertragsbeginn vereinbarten, monatlichen Sparbetrags, jedoch mit folgender Staffelung: Kündigungszeitpunkt im 1. und 2. Laufzeitjahr: 100 % Kündigungsspesen im 3. Laufzeitjahr: 80 % Kündigungsspesen im 4. Laufzeitjahr: 60 % Kündigungsspesen im 5. Laufzeitjahr: 40 % Kündigungsspesen im 6. Laufzeitjahr: 20 % Kündigungsspesen |
| Raiffeisen Bausparen | bei Auszahlung des Sparguthabens im 1. Jahr nach Vertragsbeginn 3 %, im 2. Jahr 2,5 %, im 3. Jahr 2 %, im 4. Jahr 1,5 %, im 5. Jahr 1 % Wird der Bausparvertrag vom Bausparer gekündigt und das Sparguthaben zum oder nach Ablauf von 6 Jahren (ab Vertragsbeginn) ausgezahlt und ist die vereinbarte Sparleistung nicht zur Gänze erbracht, hat der Bausparer eine Entschädigung von 0,5 % des nicht erbrachten Teils der vereinbarten Sparleistung zu leisten. |
| Wüstenrot | Bei Auflösung des Bausparvertrages ergibt sich eine degressive Staffelung wie folgt: der Verwaltungskostenbeitrag beträgt bei einer Kündigung im ersten und zweiten Laufzeitjahr 0,75 %, im dritten Laufzeitjahr 0,60 %, im vierten Laufzeitjahr 0,45 %, im fünften Laufzeitjahr 0,30 % und ab dem sechsten Laufzeitjahr 0,15 % der Vertragssumme. Rückrechnung auf Zins von 0,01 % p.a. |
| Start:Bausparkasse | einer rückwirkenden Neuberechnung der Zinsen ab Vertragsbeginn und einer Anlastung eines Verwaltungskostenbeitrages von bis zu 0,6 % der Vertragssumme. |
Vorzeitige Kündigung ohne widmungsgemäße Verwendung – Rückzahlung der staatlichen Prämie!
Dies ist dann der Fall, wenn gekündigt wird und das Guthaben nicht für Bauvorhaben, Pflege oder Bildung verwendet wird. Wird das angesparte Guthaben nicht dafür verwendet, so liegt eine nicht widmungsgemäße Verwendung vor und die staatliche Bausparprämie muss zurückgezahlt werden.
Kündigung nach Ablauf der Bindungsdauer
Ein Bausparvertrag muss auch gekündigt werden. Entweder über eine Beratung, dort wo abgeschlossen wurde oder direkt an die Bausparkasse. In der Kündigung muss angegeben werden, das mit Ablauf des Vertrags gekündigt wird und wohin das Geld überwiesen werden soll mit Ablauf.
Fazit
Wird Bausparen nun wieder attraktiver? Ja ist die Antwort, doch im Vergleich zu anderen vergleichbaren Sparformen wie Festgeld oder laufenden Einzahlungen über z. B. den Denizbank Sparplan sind diese Angebote unterm Strich zum heutigen Tag noch immer vorteilhafter. Vorteil ist beim Bausparen mit variablen Zinsen, dass die Zinsen ansteigen. Auch die Bausparprämie steigt und erhöht so die Rendite.
Der wohl größte Vorteil des Bausparens ist, dass damit automatisch auch ein Anrecht auf ein Bauspardarlehen entsteht. Die Ansparphase alleine macht es nicht aus.
